Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2026 году: итоги первого полугодия и мнение экспертов

5 августа 2026 года в Национальной палате недвижимости состоялся круглый стол, посвящённый итогам первого полугодия 2026 года на рынке недвижимости.

Руководители и эксперты агентств недвижимости обсудили изменения на рынке жилья и коммерческой недвижимости, динамику спроса, поведение покупателей и инвесторов, а также факторы, которые могут определять развитие рынка во второй половине года.

Агентство недвижимости «Адмирал» на мероприятии представили генеральный директор Игорь Баярунас и руководитель отдела продаж Светлана Черняева. В своих выступлениях эксперты поделились профессиональными наблюдениями за первой половиной 2026 года и рассказали, какие изменения уже влияют на решения покупателей, продавцов и инвесторов.

Жилая недвижимость: цены растут, а покупатели становятся осторожнее

По наблюдениям Светланы Черняевой, руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Адмирал», первое полугодие 2026 года показало несколько важных изменений в соотношении первичного и вторичного рынков.

Покупатели стали внимательнее относиться к цене, условиям финансирования и качеству самого объекта. При этом стоимость готового жилья продолжила расти. Новостройки продолжают дорожать. Застройщики продолжают повышать цены на новые квартиры, несмотря на более сдержанный спрос. Одной из причин остаётся высокая стоимость финансирования строительства. Одновременно возможности использования льготных ипотечных программ для покупателей стали более ограниченными. В результате рынок новостроек развивается в условиях, когда рост стоимости предложения не сопровождается сопоставимым ростом покупательской активности. Для покупателя это означает, что при выборе квартиры всё важнее становится оценивать не только цену, но и условия покупки, сроки строительства, качество проекта и надёжность застройщика.

Вторичный рынок постепенно подтягивается к первичному. Между первичным и вторичным рынками Петербурга сохраняется тесная связь. Собственник, который продаёт квартиру на вторичном рынке, нередко использует полученные средства для приобретения новой квартиры. Поэтому изменение цен на первичном рынке постепенно влияет и на стоимость готового жилья. При этом у вторичного рынка есть важное преимущество. Покупатель может увидеть конкретную квартиру, оценить её состояние, район, транспортную доступность и инфраструктуру и принять решение о готовом объекте. При этом рост цен не означает пропорционального роста спроса. Покупатели стали более чувствительными к цене и тщательнее сравнивают предложения.

Ключевая ставка постепенно снижается. Важным фактором для рынка недвижимости стала динамика ключевой ставки Банка России. Однако прямой зависимости между снижением ключевой ставки и немедленным ростом спроса или цен нет. На решения покупателей одновременно влияют доходы, инфляция, условия ипотечных программ, стоимость недвижимости и общая экономическая ситуация. Поэтому для рынка важен не только сам уровень ставки, но и ожидания относительно её дальнейшей динамики. Покупатели находятся в состоянии неопределённости

Одним из наблюдений Светланы Черняевой стало изменение поведения клиентов. Часть покупателей откладывает решение, ожидая более выгодных условий кредитования или пытаясь понять дальнейшее направление цен. Другая часть, напротив, стремится перевести накопления из банковских инструментов в недвижимость.

В результате спрос может меняться неравномерно. После продолжительного периода ожидания возможны кратковременные всплески активности.

Для продавцов это означает, что правильное позиционирование объекта и соответствие цены текущему спросу становятся особенно важными.

Почему покупатели выбирают вторичное жильё

По мнению Светланы Черняевой, одно из главных преимуществ вторичного рынка сегодня заключается в возможности решить жилищный вопрос без ожидания окончания строительства. Покупатель видит готовый объект и может сразу оценить: состояние квартиры; расположение дома; инфраструктуру; транспортную доступность; окружение; реальные характеристики жилья.

На этом фоне формируется отдельная категория, которую специалисты рынка называют «новой вторичкой». Речь идёт о квартирах в недавно построенных домах, которые уже зарегистрированы и продаются собственниками после оформления права собственности.

Переуступки становятся более точечным инструментом Переуступки сохраняют место на рынке, однако, по наблюдениям экспертов «Адмирала», покупатели и инвесторы подходят к ним более избирательно. Особый интерес возникает ближе к завершению строительства и вводу объекта в эксплуатацию. В таких сделках значение имеют не только цена и первоначальные условия покупки, но и стадия готовности дома, условия ипотеки или рассрочки и финансовая ситуация продавца. Надёжность застройщика становится особенно важной. На рынке новостроек усиливается внимание к финансовой устойчивости строительных компаний.

Скорее, при выборе проекта становится особенно важным комплексно оценивать застройщика, документы проекта, стадию строительства, темпы работ и финансовую устойчивость компании.

Вывод Светланы Черняевой: при покупке квартиры на первичном рынке сегодня особенно важно выбирать надёжные проекты и не принимать решение только на основании привлекательной цены или рекламных условий покупки.

Коммерческая недвижимость: рынок становится более избирательным

По словам генерального директора агентства недвижимости «Адмирал» и председателя правления Национальной палаты недвижимости Игоря Баярунаса, рынок коммерческой недвижимости в 2026 году продолжает адаптироваться к новой экономической ситуации.

Период высоких процентных ставок заставил часть частных инвесторов и предпринимателей перераспределить капитал в банковские депозиты.

Для инвестора это был понятный инструмент с прогнозируемой доходностью и минимальными операционными рисками.

По мере снижения ставок ситуация постепенно меняется. Доходность депозитов сокращается, поэтому часть капитала снова начинает искать возможности для долгосрочного вложения в коммерческую недвижимость.

Однако требования к объектам стали значительно выше. Инвестору уже недостаточно знать цену и доходность. Сегодня при покупке коммерческого объекта всё больше внимания уделяется его будущей ликвидности.

Инвесторов интересуют: окружение объекта; транспортная доступность; инфраструктура; плотность населения; деловая активность; потенциальный спрос арендаторов; технические характеристики помещения; возможность перепрофилирования; устойчивость арендного потока.

Таким образом, объект оценивается не только по текущей доходности.

Важен вопрос: сохранит ли помещение спрос через несколько лет?

Именно эта характеристика становится одним из главных критериев при выборе коммерческой недвижимости. Хорошая локация уже не гарантирует успешную аренду. Игорь Баярунас отметил заметное изменение поведения арендаторов. Компании пересматривают планы развития, сокращают количество помещений и ужесточают требования к новым объектам. Особенно это заметно в сегменте локального ритейла и служб доставки. По наблюдениям эксперта, объект, который ранее соответствовал требованиям потенциального арендатора, может потерять согласование уже в процессе сделки. Для собственника это означает новый риск. Нельзя оценивать коммерческое помещение исключительно исходя из того, какой арендатор потенциально может занять его сегодня. Необходимо понимать, насколько помещение будет востребовано при изменении стратегии конкретной компании.

Компактные офисы сохраняют устойчивый спрос. Отдельным устойчивым сегментом остаются небольшие и универсальные офисные помещения. Бизнес постепенно отказывается от крупных офисных блоков в пользу более гибких форматов. Поэтому компактные офисы, в том числе расположенные в жилых комплексах, могут сохранять привлекательность благодаря более широкому кругу потенциальных арендаторов. Для инвестора здесь особенно важна универсальность помещения. Чем больше вариантов использования имеет объект, тем шире потенциальный круг арендаторов.

Складская и промышленная недвижимость проходит период переоценки. В промышленном и складском сегменте одновременно наблюдаются два процесса.

С одной стороны, рынок получил значительный объём новых объектов после дефицита предыдущих лет. С другой стороны, часть предложения обладает слабой инфраструктурой и недостаточными техническими характеристиками.

В результате качественные объекты остаются востребованными, а менее ликвидные помещения требуют изменения концепции или дополнительных вложений.

Отдельной проблемой становится электрическая мощность. Для некоторых производственных и складских объектов стоимость её увеличения становится существенной частью инвестиционного бюджета. Поэтому при покупке такого объекта технические возможности необходимо проверять до принятия инвестиционного решения.

Инвесторы стали внимательнее оценивать готовый арендный бизнес. Изменения происходят и в сегменте готового арендного бизнеса. По наблюдениям Игоря Баярунаса, инвесторы стали требовательнее к срокам окупаемости. При большом количестве предложений с длительным сроком возврата капитала больше внимания получают объекты с понятным арендатором, прозрачной экономикой и устойчивым спросом. При этом сам факт наличия известного арендатора уже не является достаточным аргументом.

Инвестор анализирует: условия договора; срок аренды; размер ставки; финансовую устойчивость арендатора; вероятность продления договора; возможность изменения ставки; ликвидность помещения после ухода арендатора.

Таким образом, понятный арендатор становится преимуществом только в сочетании с качественным самим объектом.

Рынок коммерческой недвижимости проходит через селекцию

По мнению Игоря Баярунаса, сегодня особенно заметна разница между ликвидными и неликвидными объектами. Спрос на качественную коммерческую недвижимость сохраняется, а слабые объекты всё чаще требуют перепрофилирования под более актуальные задачи. Особенно внимательно инвесторы оценивают торговую, складскую и гостиничную недвижимость.

Причина заключается не только в цене. Изменились требования бизнеса, стоимость финансирования и модели развития арендаторов. Поэтому собственнику коммерческого объекта сегодня недостаточно просто выставить помещение на рынок. Необходимо понимать его целевую аудиторию, потенциальные сценарии использования и реальную инвестиционную привлекательность.

Меняется структура арендных договоров. Ещё одна тенденция, которую отметил Игорь Баярунас, связана с условиями аренды. В ритейле и сервисном сегменте всё чаще используются модели, в которых к базовой ставке добавляется переменная часть, связанная с оборотом арендатора. Такая модель позволяет учитывать результаты бизнеса арендатора и одновременно создаёт для собственника возможность участвовать в росте оборота. Распространяется и совместное финансирование адаптации помещений под арендатора.

Часть расходов может брать на себя собственник, часть арендатор. Конкретная схема зависит от условий сделки и может учитываться через размер ставки или срок договора.

Агентство недвижимости «Адмирал» продолжит следить за изменениями рынка Санкт-Петербурга и делиться профессиональными наблюдениями своих специалистов.

Участие в профессиональных мероприятиях Национальной палаты недвижимости является возможностью обмениваться опытом с коллегами и обсуждать изменения рынка непосредственно с его участниками.