(812)
200-82-24
СПб, Невский пр, д.147
Пн-Пт, 10оо-20оо
Смотреть на карте
Задать вопрос

Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Источник фото:
realties/4a1dc7d3kx5k4.jpg
Опубликовано:
19.08.2015
Тематика:
Обзоры
Поделиться ссылкой:

ТЕКСТ: ФИЛИПП УРБАН    ФОТО: АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОНОК

Комнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости. Но ликвидность этого специфического рыночного объекта зависит от множества факторов. Как не купить «неликвид»?

Комнаты, представленные на рынке жилья, можно разделить на три основных типа – комнаты в «классических» коммуналках (то есть, в домах старого фонда или сталинках, которые изначально заселялись коммунальным способом), комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах, а также комнаты в бывших общежитиях. Правда, коммунальные квартиры нынче попадаются даже в современных домах. Они появлялись благодаря «стараниям» неуживчивых родственников или наследников.

Мы расскажем о том, что в первую очередь нужно знать покупателю комнаты.

ВЫБРАТЬ СОСЕДА

Все варианты имеют плюсы и минусы. Например, в просторной квартире, где жильцы привыкли не замечать друг друга, условия для жизни могут быть даже более комфортными, нежели в брежневской «двушке» – под присмотром единственного соседа и его родственников.

Любой желающий купить комнату, приступив к поиску, неминуемо столкнется с тем, что параметры, указанные в объявлениях, – такие как площадь, количество проживающих, состояние и цена – только надводная часть айсберга. Перейдя от изучения объявлений и телефонных звонков к просмотрам, он обнаружит, что выбор ликвидных объектов заметно сузится.

Главное здесь – приглядываться к будущим соседям: каждый жилец коммуналки – это потенциальный источник дискомфорта и рисков. Но при этом соседи имеют обыкновение меняться.

ВАЖНО

Соседей в коммунальном Петербурге все-таки не выбирают: собственники, жильцы и съемщики здесь меняются значительно чаще, нежели в сегменте отдельных квартир

ГДЕ СМОТРЕТЬ ВАРИАНТЫ

Лидирующие позиции по объемам предложений комнат в классических коммуналках долгие годы занимают Центральный и Адмиралтейский районы Петербурга. Среди «спальников», в которых представлены в основном малонаселенные коммунальные квартиры, по количеству выставленных на продажу комнат лидируют массивы брежневской застройки.

Самые доступные по ценам комнаты предлагают в пригородных районах (в основном в Красном Селе и Горелово, Колпино и Ломоносове), и в основном – в бывших общежитиях. Комнаты в спальных районах – заметно дороже. Что касается классических коммуналок, то здесь все сложно. В непрестижных зонах исторического центра могут встречаться и объекты с «пригородными» ценами, и комнаты, близкие по ценам к однокомнатным квартирам.

В последнем случае это может быть и настоящий зал с роскошным видом из окон, и просторная комната за счет нелегальной (в подавляющем большинстве случаев) перепланировки превращенная в квартиру-студию, и доля в коммуналке, имеющей, по словам продавцов, блестящие перспективы расселения. Но оценивать эти перспективы нужно с долей скепсиса: здесь следует понимать, что если бы таковые имелись, а переговоры с соседями на сей счет не зашли в тупик, квартиру, вероятно, уже давно расселили.

ВАЖНО

Если предлагаемая к продаже комната имеет площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, то, скорее всего, речь идет о продаже невыделенной доли – такие объекты оцениваются дешевле

КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ ПОКУПКА

Согласно ст. 42 Жилищного кодекса РФ, сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ. Но это не всегда просто.

Если местонахождение соседей неизвестно, то законом предусмотрен уведомительный порядок: их можно попытаться проинформировать о намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение месяца за письмом никто не пришел – руки продавца развязаны.

Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения. Но, во-первых, подарок от лиц, не являющихся ближайшими родственниками, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка оставляет покупателю шанс остаться и без денег, и без комнаты. Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.

Правда, соседям, которых обошли при продаже через дарение, доказать что-либо будет непросто. Но здесь новый владелец оказывается незащищенным и от недобросовестного дарителя, и от его родственников и наследников. То есть, договор дарения, если личность продавца вызывает вопросы, – путь сомнительный.

Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части. Но и такая схема имеет подводные камни, главный из которых – попытки продавца и покупателя, подписавших договор дарения, самостоятельно, «отжимать» друг друга по цене. Во избежание ненужных стрессов, при оформлении сделок с комнатами есть смысл пользоваться услугами риэлторов.

ВАЖНО

Пугающая неопытного покупателя формулировка «отказная комната» означает, что будущие соседи отказались от приоритетного права покупки. Это самый удачный для покупателя вариант

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?

У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.

К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки. Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.

Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

ВАЖНО

Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира

А ЕСЛИ КВАРТИРА С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ?

Препятствием для сделки незаконная перепланировка (например, нелегальная ванна в квартире) не будет. Но прицениваясь к объектам с такими модернизациями, необходимо помнить, что они должны влиять на цену не столь существенно, чем более или менее качественный ремонт.

Если комната в квартире с незаконной ванной продается по цене комнаты в квартире с удобствами или за комнату-студию просят почти столько же, сколько за однокомнатную квартиру в данном районе, – вам предлагают невыгодную сделку.

Смотрите оригинал материала наhttp://www.bn.ru/articles/2014/08/07/182357.html
Вернуться к списку статей
Статьи о недвижимости
Преференция -0.5% от базовой ставки по ипотеке для наших покупателей
Обзоры
09.04.2021
Как происходит обмен квартир в СПб
Обзоры
26.02.2022
Выполнение и согласование перепланировки квартир в СПб
Обзоры
16.04.2021
Все статьи по недвижимости

Ссылка на сайт скопирована в буфер обмена

Выберите ваш регион

Компания агентства недвижимости «Адмирал» предоставляет услуги по недвижимости Санкт-Петербурга для клиентов из регионов России.